Der Marktgemeinderat Gößweinstein hat zum Sachverhalt bereits folgende Beschlüsse gefasst:
26.07.2016:
„Zur Errichtung einer sog. Outdoor Base auf dem Grundstück Fl.Nr. 364, Gmkg. Morschreuth, wird der Einleitung des Verfahrens zur 1. Änderung des Flächennutzungsplanes für die Grundstücke Fl.Nrn. 359, 359/1, 360, 362, 363, 364, 365, 365/1, 368 und 1048, alle Gmkg. Morschreuth, bzw. Teilflächen daraus, zum Sondergebiet zugestimmt.
Die anfallenden externen Kosten sind von der Fa. act.³ GmbH zu übernehmen.“
19.02.2019:
„Die Darstellung im Flächennutzungsplan für die Grundstücke Fl. Nrn. 359, 359/1, 360, 361, 362, 363, 364, 365 und 365/1 (Teilfläche), alle Gmkg. Morschreuth, soll in „Sonderbaufläche“ (S) geändert werden. Der Einleitung des Verfahrens wird zugestimmt.
Die anfallenden Kosten sind durch Abschluss eines städtebaulichen Vertrages vom Bauwerber zu übernehmen.“
22.07.2020
„Dem vorliegenden Entwurf des P4 vom 22.07.2020 zur Änderung des Flächennutzungsplanes wird zugestimmt.
Es soll folgende Änderung vorgenommen werden:
Fl.Nrn. 359 (Teilfläche), 359/1, 360 (Teilfläche), 361 (Teilfläche), 362 und 364 (Teilfläche), alle Gmkg. Morschreuth, künftig „Sonderbauflächen mit Zweckbestimmung Freizeit und Erholung (SO/FE)“, „Sonderbauflächen mit Zweckbestimmung Wochenendplatz (SO/WE)“ sowie „Grünflächen mit Zweckbestimmung – Zeltplatz“.
Dem vorliegenden Entwurf der Büros P4/Anuva vom 22.07.2020 zur Aufstellung des Bebauungsplanes „Morschreuth-Stecklacker“ mit integriertem Grünordnungsplan wird zugestimmt.
Es soll Folgendes festgesetzt werden:
Fl.Nrn. 359 (Teilfläche), 360, 361, 362 und 364, alle Gmkg. Morschreuth, „Sondergebiet 1 für zentrale Einrichtungen der Freizeitgestaltung (§ 10 BauNVO)“ sowie „Sondergebiet 2 für Wochenendplatz (§ 10 BauNVO)“.
Die Entwürfe sind Grundlage der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung.“
Die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde mit dem Vorentwurf der Flächennutzungsplanänderung in der Zeit vom 10.08.2020 bis 11.09.2020 durchgeführt.
Im Rahmen der Bürgerbeteiligung wurde am 04.08.2020 eine Bürgerversammlung in Morschreuth abgehalten.
In der Zeit vom 10.08.20 bis zum 11. bzw. 16.09.20 erfolgte die Abstimmung mit den Nachbargemeinden nach § 2 Abs. 2 BauGB sowie die Unterrichtung und Aufforderung zur Äußerung der Behörden und sonstiger Träger der öffentlichen Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB. Die Stellungnahmen wurden dem Marktgemeinderat zusammengefasst überlassen. Die Beschlussvorschläge sind nachfolgend abgebildet.
Mehrere Abstimmungstermine unter Einbeziehung des Landratsamtes Forchheim haben stattgefunden.
Beratung:
Frau Dr. Schleicher vom Planungsbüro Anuva, Herr Winkler vom Planungsbüro Projekt und Herr Limmer vom Büro IBAS stehen für Fragen zur Verfügung.
Herr Winkler erklärt eingangs, dass auf die geplante Zeltplatznutzung verzichtet wird. In der Zeltplatznutzung wurde von den privaten Einwendungsführern erhebliches Konfliktpotential gesehen. Dieses ist nun weggefallen. Stattdessen wurde die Anzahl der maximal zu errichtenden Hütten auf 20 erhöht. Zudem wurde die Verbreiterung der Zuwegung planungsrechtlich durch entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan gesichert. Baugrenzen wurden eingefügt.
A. Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB
Einwendungsführer 1, Eingang am 14.09.2020:
Beschluss:
Das Nutzungskonzept und die Zulässigkeiten von Anlagen wurden mittlerweile geändert. Ein Zeltplatz ist nicht länger Gegenstand der Planung.
Die geplanten Freizeitwohneinrichtungen sind auf max. 20 Stück begrenzt. Es ist ein räumlicher Abstand der Freizeitwohneinrichtungen zu den nächstgelegenen Gebäuden gesichert. Im Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan wurden insbesondere die Auswirkungen der künftigen Nutzungen auf das städtebauliche Umfeld ermittelt, bewertet und ggf. mit Festsetzungen belegt, die gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen gewährleisten.
So wurde ein Schallschutzgutachten zum Bebauungsplan erstellt, das zeigt, dass die maßgeblichen Schallwerte eingehalten werden. Aufgrund des neuen Nutzungskonzeptes wird davon ausgegangen, dass eine verträgliche Nutzungsnachbarschaft besteht.
Zu 1. In den Freizeitwohneinrichtungen selbst besteht genügend Raum zur Lagerung des Gepäcks. Dadurch ist ein nächtliches Aufsuchen der PKWs im Vergleich zu einer Zeltplatznutzung nur in Ausnahmefällen erforderlich - vergleichbar zu einer benachbarten Wohnnutzung.
Zu 2. Im Schallgutachten wurde gezeigt, dass auch ein nächtliches Unterhalten von Bewohnern der geplanten Ferienwohnungen verträglich ist mit den benachbarten Wohnnutzungen. Durch die Anordnung der Ferienwohnungen in einem räumlichen Abstand zu diesen Nutzungen wurde gemäß dem Trennungsgrundsatz versucht, die störenden Wirkungen auf die Wohnnutzungen zu minimieren.
Bezüglich eventueller Aktivitäten wie z.B. Grillen, besteht die Möglichkeit, außerhalb des Bauleitplanverfahrens, im Rahmen der Platzordnung/Hausordnung, entsprechende Regelungen vorzusehen.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglichen explizit KEINE nächtliche Stellplatznutzung - mit Ausnahme der wenigen Stellplätze für Spätankünfte. Ein Schleichwegeverkehr über die angesprochene Verbindung ist somit nicht mit der Bauleitplanung vereinbar.
Die vorgesehene Planung zeigt, dass die vorgesehene Nutzung verträglich ist mit den bestehenden Nutzungen. Die Einhaltung der getroffenen Festsetzungen obliegt der Aufsichtsbehörde.
Die Planung dient nicht der Umsetzung eines konkreten Bauvorhabens. Zwar existieren entsprechende Planungen. Es handelt sich aber nicht um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, sodass die Planung auch andere Bauvorhaben, die in den gegebenen Rahmen passen, ermöglicht. Die Marktgemeinde strebt an, durch das Bauleitplanverfahren die bislang ungeregelte Nutzung städtebaulich zu regeln und gleichzeitig dem Bedarf nach solchen Einrichtungen im Gemeindegebiet nachzukommen.
Abstimmungsergebnis: 14:0
Einwendungsführer 2, Eingang am 11.09.2020:
Beratung:
Es werden grundsätzliche Bedenken gegen die Planung erhoben. Das hintere Grundstück sollte nicht in die Planungen mit eingezogen werden. Bei der Ursprungsplanung aus dem Jahr 2016 war eine Überplanung dieses Grundstückes für die Errichtung der sog. Outdoor-Base noch notwendig. Jetzt wäre dies nicht mehr der Fall.
Dem wird entgegnet, dass bei den Marktgemeinderatsbeschlüssen im Jahr 2019 und 2020 bereits bekannt war, dass die Outdoor-Base nicht mehr, sondern vielmehr das Hüttendorf errichtet werden soll.
Beschluss:
Der Geltungsbereich der Änderung des Flächennutzungsplanes wurde auf die konkrete Situation bezogen, ein konkreter Bedarf für die Einbeziehung der Fl.-Nr. 363 in die Sondergebietsfläche wird derzeit nicht gesehen.
Die Stellungnahme ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu behandeln.
Die Begründung wird entsprechend angepasst.
Die im FNP gewählte Bezeichnung des Sondergebietes „Freizeit und Erholung“ wird im Bebauungsplan, insbesondere im Rahmen der allgemeinen Zweckbestimmung und den zulässigen Nutzungen, weiter konkretisiert.
Für den zukünftigen Betrieb der Anlagen ist eine Genehmigung erforderlich, das beantragte Vorhaben muss die Festsetzungen des Bebauungsplanes einhalten. Der Nachweis des Lärmschutzes, der Stellplätze oder Sanitäreinrichtungen ist Gegenstand der Baugenehmigung.
Die Stellungnahme ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu behandeln.
Die Schallemissionskontingentierung wurde im Rahmen des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan erstellt. Der Nachweis, dass die Vorgaben des Bebauungsplanes (Emissionskontingente) eingehalten werden, wird jeweils im Baugenehmigungsverfahren geführt. Durch die Kontingentierung wird gewährleistet, dass alle Einzelvorhaben in Summe die zulässigen Schall-immissionswerte in der Nachbarschaft nicht überschreiten.
Die angesprochene Fläche soll für die zukünftige Nutzung des Gebietes zur Verfügung stehen und wurde deshalb in den Geltungsbereich der Flächennutzungsplanänderung aufgenommen.
Die Anmerkung ist nicht Gegenstand des Änderungsverfahrens des Flächennutzungsplanes.
Abstimmungsergebnis: 11:3
Anmerkung:
Marktgemeinderat Vogel hat wegen persönlicher Beteiligung nicht an der Abstimmung teilgenommen.
Einwendungsführer 3, Eingang am 10.09.2020:
Beschluss:
Das Nutzungskonzept und die Zulässigkeiten von Anlagen wurden mittlerweile geändert. Auf die Nutzung des Zeltplatzes wird verzichtet. Die weiterhin zulässigen Freizeitwohneinrichtungen werden auf max. 20 Stück begrenzt. Die Freizeitwohneinrichtungen werden jeweils über eigene Sanitäreinrichtungen verfügen. Der Abstand der Freizeitwohneinrichtungen zu den nächstgelegenen Gebäuden wird durch die im Bebauungsplan dargestellten Baufenster sichergestellt.
Die Hecke ist kein Bestandteil des Lärmschutzes, sie ist hierfür nicht erforderlich.
Die Hecke stellt einen Ausgleich für Eingriffe im Gebiet dar und ist gleichzeitig ein landschaftsgliederndes Element.
Eine Aufschüttung von Erdwällen wird als nicht erforderlich erachtet. Durch den Wegfall der Zeltplatznutzung wird von keinen Geruchsbelästigungen ausgegangen. Sanitäre Einrichtungen sind in den Freizeitwohneinrichtungen vorhanden.
Abstimmungsergebnis: 14:1
B. Abstimmung mit Nachbargemeinden nach § 2 Abs. 2 BauGB
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Nr.
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Gemeinde
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Stellungnahme
(Datum)
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Keine Stellungnahme abgegeben
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Keine Einwände
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Keine weitere Beteiligung erwünscht
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1
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Ahorntal
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X
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2
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Pottenstein
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19.08.2020
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X
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X
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3
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Obertrubach
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X
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4
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Egloffstein
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X
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5
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Pretzfeld
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X
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6
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Ebermannstadt
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14.09.2020
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X
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7
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Wiesenttal
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X
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8
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Waischenfeld
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X
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C. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB
1. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Bamberg, Bereich Landwirtschaft, Eingang am 03.09.2020
Beschluss:
Die Bauleitplanung ermöglicht eine geregelte Ver- und Entsorgung sowie eine ausreichende Zahl an Stellplätzen. Durch Verzicht auf eine Zeltplatznutzung sind ungeregelte Vorgänge nicht zu erwarten.
Abstimmungsergebnis: 15:0
2. Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, Bamberg, Bereich Forsten, Eingang am 04.09.2020
Beschluss:
Die Zeltplatznutzung ist nicht mehr vorgesehen. Waldabstände von 25 m sind im Bebauungsplan dargestellt und berücksichtigt. Es befinden sich keine Baufenster im gefährdeten Bereich.
Abstimmungsergebnis: 15:0
3. Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege, Eingang am 20.08.2020
Beschluss:
Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan aufgenommen.
Abstimmungsergebnis: 15:0
4. Kreisbrandrat, Eingang am 04.10.2020
Beschluss:
Sobald der benötigte Umfang des bereitzustellenden Löschwassers vom Kreisbrandrat mitgeteilt wird, erfolgt eine entsprechende Überprüfung in Abstimmung mit dem Zweckverband zur Wasserversorgung der Wichsensteingruppe.
Die sich aus Art. 5 BayBO ergebenden Belange gelten unabhängig vom Bebauungsplan und sind im Bauantrag vollumfänglich zu berücksichtigen.
Abstimmungsergebnis: 15:0
5. Landratsamt Forchheim, FB 42, Untere Naturschutzbehörde, Eingang am 25.09.2020
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
6. Landratsamt Forchheim, FB 41, Bauamt rechtlich, Eingang am 11.09.2020
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
7. Landratsamt Forchheim, FB 44, Umweltschutz, Eingang am 11.09.2020
Der Verweis auf die Stellungnahme im Bebauungsplanverfahren wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
8. Wasserwirtschaftsamt Kronach, Eingang am 11.09.2020
Beschluss:
Es ist der Anschluss an die Ortskanalisation und Reinigung des Abwassers in der Zentralkläranlage des Zweckverbandes zur Abwasserbeseitigung im Trubachtal vorgesehen. Der Bau einer separaten Kleinkläranlage ist deshalb nicht vorgesehen und auch nicht sinnvoll.
Der Umgang mit der Gefährdung des Gebietes hinsichtlich Niederschlagswasser wird im weiteren Verfahren geklärt.
Auch hinsichtlich möglicher Altlastenverdachtsfälle ist das Landratsamt Forchheim mit allen Fachabteilungen bereits am Verfahren beteiligt.
Ein entsprechender Hinweis auf Information des Landratsamtes Forchheim bei Anzeichen eines Altlastenverdachtsfalls wird in die Planung mit aufgenommen.
Bei allen Baumaßnahmen im Gebiet sind die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben und DIN-Normen einzuhalten.
Abstimmungsergebnis: 15:0
9. Regierung von Oberfranken, FB 24, Höhere Landesplanungsbehörde, Eingang am 18.08.2020
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
10. Regierung von Oberfranken, Bergamt, Eingang am 25.08.2020
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
11. Industrie- und Handelskammer Oberfranken, Eingang am 22.09.2020
Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Eine Beschlussfassung ist nicht erforderlich.
12. Bund Naturschutz, Eingang am 11.09.2020:
Beschluss:
Die Erfassung der im Plangebiet vorhandenen Biotop- und Nutzungstypen erfolgte am 04.07.2019 gem. der zu diesem Zeitpunkt gültigen Biotopkartieranleitung des Bayrischen Landesamtes für Umwelt. Demnach wurde im Nordosten des Geltungsbereichs ein degradiertes Extensivgrünland festgestellt, das u. a. die Pflanzenarten Wiesen-Flockenblume (Centaurea jacea), Acker-Witwenblume (Knautia arvensis) und Gewöhnlicher Rotschwingel (Festuca rubra) aufweist. Aufgrund der Artenzahl und der Artenzusammensetzung erfüllte der Bestand jedoch nicht die Kriterien, nach denen (arten- und strukturreiches) Dauergrünland dem Schutz nach § 30 BNatSchG i.V.m. Art. 23 BayNatSchG unterliegt.
Die getroffenen Festsetzungen regeln eine extensive Nutzung und Entwicklung der nicht überbauten Grundstücksfläche (vgl. Textfestsetzung Nr. 6.2). Die im Plangebiet befindlichen Zauneidechsenhabitate werden durch Festsetzungen erhalten und qualitativ mindestens im aktuellen Zustand gesichert (vgl. Festsetzung Ziffer 6.3).
Eine Herausnahme des nördlichen Teils des Plangebiets aus dem Geltungsbereich des Sondergebietes
ist daher aus Sicht der Marktgemeinde nicht erforderlich. Die getroffenen Festsetzungen, insbesondere zu Baufenstern, Grundfläche und zur naturnahen Pflege und Entwicklung der nicht überbauten Grundstücksflächen minimieren den naturschutzrechtlichen Eingriff auf ein Mindestmaß. Die nicht vermeidbaren Eingriffe werden durch geeignete Maßnahmen auf Flächen außerhalb des Plangebiets kompensiert.
Das Plangebiet wurde in den vergangenen Jahren bereits als Sport- später auch als Zeltplatz genutzt. Durch die aktuelle Planung wird der Nutzungsdruck räumlich entsprechend der naturschutzfachlichen Wertigkeit geregelt: Ferienwohnungen sind nur im südwestlichen Teil des Plangebiets möglich. Im Übrigen werden die Eingriffe in Natur und Landschaft kompensiert.
Der Erhalt von Bäumen mit Höhlen- und Spaltenquartieren ist durch die Festsetzung Nr. 6.2 gesichert. Dadurch ist langfristig nicht nur sichergestellt, dass alte Bäume im Plangebiet erhalten werden, sondern auch, dass keine Überalterung des Bestandes stattfindet. Jüngere und Bäume mittleren Alters können naturgemäße Ausfälle ersetzen.
Die Eingriffsregelung wurde berücksichtigt. Die getroffenen Festsetzungen, insbesondere zu Baufenstern, Grundfläche und zur naturnahen Pflege und Entwicklung der nicht überbauten Grundstücksflächen minimieren den naturschutzrechtlichen Eingriff auf ein Mindestmaß. Die nicht vermeidbaren Eingriffe werden durch geeignete Maßnahmen auf Flächen außerhalb des Plangebiets kompensiert.
Die Konkretisierung der erforderlichen sanitären Einrichtungen ist nicht Gegenstand eines Flächennutzungsplans oder eines Bebauungsplans. Eine Zeltplatznutzung wird darüber hinaus nicht länger verfolgt.
Abstimmungsergebnis: 14:1
In diesem Verfahrensschritt haben keine Stellungnahmen abgegeben:
Kreisheimatpfleger für Bodendenkmalpflege
Landratsamt Forchheim, FB 37, Müllabfuhr
Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, Bamberg
Regierung von Oberfranken, Höhere Naturschutzbehörde
Zweckverband der Abwasserentsorgung im Trubachtal
Zweckverband zur Wasserversorgung der Wichsensteingruppe
Regionaler Planungsverband Oberfranken-West
Bundesverwaltungsamt
Bayernwerk
Deutsche Telekom Technik GmbH
Handwerkskammer Oberfranken
