Mit Schreiben und Entwurfskonzept vom 07. und 16.12.2020 bittet das Büro GestaltungsWerk GmbH, Berlin, um die gemeindliche Stellungnahme (Abstimmung) zum Bebauungskonzept „Hymerscher Acker“, bevor eine Bauvoranfrage an das Landratsamt gerichtet wird. Aus dem Konzept geht hervor, dass auf den Grundstücken Fl.Nr. 233 und 234 der Gemarkung Gößweinstein ein neuer Kindergarten mit ca. 72 Plätzen, zwei Mehrfamilienwohnhäuser (à 6 Wohneinheiten geplant) und ein großer Parkplatz (89 Stellplätze) errichtet werden sollen. Wie aus dem Konzept weiter hervor geht, sind Befreiungen von den Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplans „A“ Stempferhof – Steinacker – Büchenstock oder evtl. auch eine Bebauungsplanänderung hinsichtlich der Wohnhäuser erforderlich.
Vom Architekturbüro werden nachstehende Fragen zur möglichen Bebauung gestellt:
- Fragen zum Vorbescheid, bezogen auf das Flurstück 234
- Ist die Errichtung einer Kindertagesstätte mit etwa 72 Plätzen zulässig?
Antw.: Ja. Nach § 4 Abs. 2 Nr. 3 Bau NVO sind in einem allgemeinen Wohngebiet An-
lagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
zulässig. Hierzu gehören auch Kindertagesstätten.
- Ist die Errichtung von zwei Wohnhäuser mit jeweils bis zu sechs Wohneinheiten
zuläs sig?
Antw.: Im Bebauungsplan sind Baugrenzen für die Errichtung von Wohnhäusern vorge-
sehen. Darin sind beispielsweise mind. vier Wohnhäuser möglich.
Zur Frage mit bis zu 6 Wohneinheiten je Haus ist lt. Bebauungsplan nicht zuläs-
sig. Hierfür muss eine Befreiung nach 31 Abs. 2 BauGB beantragt und erteilt
werden. Da innerhalb des Plangebietes keine Mehrfamilienwohnhäuser mit
sechs Wohneinheiten bekannt sind, könnte auch die Änderung des Bebauungs-
plans, anstelle einer Befreiung, vom LRA gefordert werden.
- Ist die eine gemeinsame Nutzung der Parkplatzanlage für die Wohnhäuser, die
Kita und das Hotel Stempferhof zulässig?
Antw.: Die Festsetzung im Bebauungsplan sieht vor, dass Garagen an Wohngebäude
angebaut werden müssen. Da von dieser Festsetzung abgewichen werden soll,
ist eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zu beantragen und zu erteilen.
Grundsätzlich ist gegen eine gemeinsame Nutzung nichts einzuwenden.
Für die jeweiligen Gebäude sind die Parkplätze auf Fl.Nr. 233 mit einer Dienst-
barkeit zu sichern.
- Darf von der Positionierung der Baukörper auf dem Baugrundstück, der First-
richtung der Dachform und -eindeckung der Dachbereich mit naturrotem Ziegel
abgewichen werden und sind die Errichtungen von Flachdächern mit 2 % Dach-
neigung, Gründächern und Mansarddächern zulässig?
Antw. Positionierung der Baukörper sind lt. Bebauungsplan mehrere Varianten inner-
halb der Baugrenzen möglich. Da aber die Wohnhäuser bis auf ca. 10 m an die
Behringersmühler Straße (St 2191) errichtet werden sollen, ist für die Bebauung
außerhalb des vorgesehenen Baufensters mind. eine Befrei ung nach § 31 Abs.
2 BauGB erforderlich. Darüber hinaus ist noch abzuklären, ob das Staatl. Bau-
amt einer Bebauung bis auf 10 m an die St2191 zulässt, da der dortige
Streckenabschnitt nicht als Erschließungs-, sondern als Verknüpfsbereich zählt
und somit die 20 m Abstandsregelung (siehe Bebauungsplan) gilt.
Die Firstrichtung ist lt. Bebauungsplan variabel.
Im Bebauungsplan ist die Dachform „Satteldach“ festgesetzt. Im Planungsge-
biet haben die Hauptgebäude bisher Satteldächer. Es wird deshalb vorgeschla-
gen, die Dachform Flachdach (FD) in ein gering geneigtes Dach zu ändern und
aufgrund der geringen Dachneigung (weniger als 25° - 40°) eine Befreiung zu
beantragen.
Die Dachform „Mansarddach“ sollte nicht gewählt werden, da ein solches Dach
im Bebauungsplan nicht vorgesehen ist und deshalb auch wie das Flachdach
eine Änderung des Bebauungsplans auslösen kann. Es wird deshalb ein Sattel-
dach mit Kniestock vorgeschlagen.
Für die Dacheindeckung, Material und Gründach sind Befreiungen zu nach § 31
Abs. 2 BauGB zu beantragen.
- Darf die Bebauung mit Wohnhäusern mit einem Abstand von 10 m zur Behrin-
gersmühler Straße erfolgen?
Antw.: siehe hierzu Nr. 4 „Positionierung“
- Ist die heterogene Fassadengestaltung sowohl mit Putzflächen als auch mit Glas
und Natursteinwerk zulässig?
Antw.: Sofern die Glas- und Natursteinwerke gegenüber den Putzflächen untergeord-
net sind, dürfte dies keine Rolle spielen. Ist dies jedoch umgekehrt, wäre eine
Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB zu beantragen und zu erteilen.
- Fragen zum Vorbescheid bezogen auf das Flurgrundstück 233
- Ist die Überdachung der Parkplatzanlage mit Solaranlagen zur Gewinnung alter-
nativer Energien mit bis zu 50 % der Grundstücksfläche zulässig?
Antw. Die Stellplatzfläche beträgt ca. 2.208 qm. Wie die Gestaltung der Überdachung
aussehen soll/kann geht aus dem Konzept nicht hervor. Grundsätzlich ist eine
Überdachung unter Einbeziehung der Gewinnung von alternativer Energie gut.
Die Stellplatzfläche ist nach den baurechtlichen Vorgaben und der Stellplatz-
satzung des Marktes Gößweinstein zu beurteilen. Bevor hierüber entschieden
wird, sollten Vorschläge seitens des Planers vorgelegt werden.
- Kann die zulässige GRZ von 0,4 auf 0,6 für die Errichtung einer zentralen Stell-
platzanlage überschritten werden?
Antw.: Im neuen Konzept wird bereits auf eine Verschmelzung der beiden Baugrund-
stücke Fl.Nr. 233 und 234 hingewiesen. Dadurch verändern sich die GRZ und
GFZ nur noch in einem geringen Umfang. Dies kann seitens der Gemeinde mit
getragen werden. Eine Befreiung ist nach § 31 Abs. 2 BauGB erforderlich.
Anlage Stellplätze
Im Konzept werden 104 Stellplätze beschrieben. Mit der Bauantragsstellung (Vorbescheid) sind die Anzahl der Stellplätze mit dem LRA zu prüfen.
Anmerkung zum Konzept
Es sollten möglichst wenige Befreiungen, insbesondere welche auch die Grundzüge des Bebauungsplanes betreffen, notwendig werden, da sonst nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Bebauungsplan geändert werden muss.